购物中心成功运营的15个秘诀

一、推动购物中心三权分立式管理，极度重视物业经营管理公司对购物中心的作用

香港众多购物中心运营管理模式是按照“三权分立”原则设立的，成立专门的商业经营管理公司和物业管理公司，实现所有权、经营权以及管理权的分离。

1）发展商成为购物中心的所有者，获取租金收益；

2）商业经营公司拥有经营权，负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能；

3）物业管理公司拥有管理权，负责购物中心日常的保安、清洁和保修等工作。

这一三权分立的模式推动了购物中心管理水平的提升，并且实现了成本的数字化管理。如一个20万平方米的购物中心，经营管理公司只需有20个管理人员就够了，不动产的管理包括：人事、建物、租约、与承包合约，不动产服务包括：空调、消防、招商、行销等，清洁及保安服务则大部分是外包，可使人员任用较有弹性。经营和管理既能统一，又能各自运作，既方便了管理，也降低了成本。

二、经营管理方对商户要求几近苛刻，牢牢把握商场主动权，形成大业主小租户现象

三、招商注重商户组合，不以租金最高作为首选，重点考虑品类组合及商户经营水平

香港购物中心的招商目标，即注重商户的互补性和实现零售均衡。良好的商户组合能延长客户停留时间、增加购买机会，进而创造购物中心利润。

四、用策略经营实现各层租金递增幅度平缓，将低楼层与高楼层租金差距拉至最小

香港购物中心与大陆购物中心一个重要的策略性差距在于：整体的经营思维更强。在购物中心的规划和经营当中，他们会致力于创造最高的整体价值，并且所有的规划和经营思想都以此为核心。在这种思想指导下，他们能将低楼层与高楼层租金差距拉至最小，用策略经营实现各楼盘租金递增幅度平缓。

五、让购物中心成为满足多元化需求的场所，实现公共空间的社会化

现代购物中心的规划理念就已经超越了这一概念，认为公共空间应当社会化，即购物中心不应当只是一个购物的场所，而应是一个社会化的场所。购物只是它所提供的一种主要功能，但不是唯一功能。

香港购物中心在公共空间社会化方面，成效卓著。香港众多购物中心都在内部设立了众多的功能区，如休闲娱乐设施。本身并不是为了盈利，而是创造一个服务的场所和活动中心，让购物中心成为年轻人来社交、老年人来休闲、小朋友来玩耍、购物者来购物的场所。

六、购物中心的租户每年保持5%——10%的淘汰率

为实现这一目的，购物中心在双方签订的合同中，即制定了十分繁琐的要约约定，购物中心可随时检视承租方是否依约行事。香港购物中心之所以让人感觉到“每天都是新的”，就在于它的商户以及购物中心本身随时都处于高度的竞争状态下，促使购物中心商户始终保持一个最佳的状态。

七、商户入场要先递交申请，然后对其进行半年考察以后，才决定是否让该商户进场

八、前所未有地重视顾客的感受，当小孩子走进商场的时候，竟然会得到一枚糖果

九、装修期近乎完美的现场管理，不给购物氛转制造一丝丝的不和谐

十、在购物中心外设置咨询服务台，不是引人购物，而是为人指引道路，为人民服务

十一、经常举办促销活动，但促销活动经费来源完全良性

香港购物中心的活动基本上分为两类，一类是有影响力的公益活动，另一类是商业性质的促销活动。促销完全是单纯的促销，促销费用也不是完全由发展商来承担，而是一半来自商户，一半来自业主，双方共同承担。管理公司在租金及广告、展示收益中提取一部分作为促销活动费用，另一半，则由商家支付，商家也比较容易接受。购物中心在促进了承租商户的经营的同时，也获得了丰厚的租金收益。

十二、用免费停车或全港最便宜的停车费的手段讨得顾客的欢心

香港购物中心为了取悦于顾客，尤其是取悦于具有较高消费能力的顾客，购物中心用全港最便宜的停车费等手段，吸引顾客前来，使开车的顾客喜欢在购物中心内停车，这样自然而然就带来了稳定的客源，并巩固了顾客对购物中心的喜爱度而忠诚度。

十三、购物中心总收入增加的50%来自于广告及展示空间的增加

一项调研数据表明，在部分成功的香港购物中心内，其总收入增加的50%来自于广告及展示空间的增加。这证明香港购物中心已经不再是一个单纯的购物场所，而是一个集商品及资讯展示、品牌文化传播的综合性场所，所以，购物中心能够从广告及展示方面，获取大笔收益。

十四、合理控制售价与租金之间的比率，将回报率控制在7%—8%之间

十五、将一次促销展示作为一次作品展示，将艺术与商业在购物中心奇妙融合

吸引人流的15个动线设计秘诀

一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店

香港购物中心对主力店的运用，可谓到达极致。香港购物中心商场都是多层，最高有15层之多，如何运用主力店达到吸引人流，推动人流的目的，香港购物中心的经营者用尽了心思。其中的一个重要特点就是多主力店原则。香港购物中心通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。

二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部

购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。内部人流动线设计的基本要求是尽量引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能成为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。

购物中心的人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。在地块形状已确定，在出入口位置已确定的情形下，更合理地安排主力店的位置，能达到合理安排人流路径，促进一般承租户经营的目的。

三、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布

香港购物中心的这种动线规划原则的精髓在于：将主力店设置在中央地带，就能形成一个平面的商业核心，同时积极利用这个核心的人流吸引作用，达到人流聚集、发散的效果，不仅促进了一般承租商户的经营，也促进了主力商家的经营，使购物中心商业元素之间实现良好的整体互动。

四、设置多个地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站融为一体

多个地铁出入口的设置，有利于促进购物中心的整体经营。青衣城在同一平面上设置两个地铁出入口，太古城中心则在2F和GF层均设有地铁出入口，这样的设计至少有两大作用：１）在地铁到站后，有利于疏导人流。实践证明，当人流过于拥挤时，则消费者购物率不高，多出入口的地铁设计，有利于合理分散人流，提高购物机率。２）不同平面，不同区域的地铁出入口设计，在方便了消费者乘坐地铁及进出地铁站的同时，还能引导人流购物，在一个购物中心造就了两条地铁大街，两个地铁同层，使更多街道上的商户、更多平面上的商户，能享受到地铁所带来的人流和商机。

五、不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导

不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层布置，其目的不仅是在城市中心，寸土寸金的地方创造更多的停车位，而且停车场多楼层设置的结果更便于人流引导，使购物中心人流的进入途径和分布更加合理。

六、架设全封闭人行天桥，将人流直接导入购物中心，不多设一个出口，不流失一个客源

七、将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成吸引人流的磁极

八、在购物中心设置大型电视屏幕，形成人流集中的焦点效应

香港APM购物中心，在中庭设有巨型屏幕，当现场举办促销活动时，作为活动演示之用，扩大促销展示活动的视觉面。巨型电视屏幕更可直播盛事，让顾客在购物中心也可以即场体验心跳的瞬间，满足顾客获取资讯的需求。

九、建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力

十、将电影城的入口设置于首层，但是出口却设置于高层，引导人流往上走

十一、巨大的、可爱的卡通公仔摆在交叉路口，将人流引向购物中心

APM购物中心设置卡通公仔由于创作得十分出色，很多市民和游客还在此拍照、合影，显示了人们对这些公仔的喜爱，这样的效应也是对APM购物中心最好的宣传，另一成功之处在于拉近了购物中心与地铁站之间的距离。

十二、在购物中心内设计人性化的的士站，方便乘客在此上车，重视服务的细节

当顾客购物之后，就能够轻易地将物品搬上的士，快捷离去。同时设在购物中心内部的的士站，更能在刮风下雨的天气里让顾客足不出户，就能登车离去，免受日晒士淋之苦。香港购物中心对细节的考虑，对消费者购物感受全方位的考虑，在设计之始就进行了安排，将服务体现在细节之中。

十三、在室内顶部设置惊险刺激的娱乐项目，让顾客情不自禁往上走

十四、在自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按照其引导的方向走

十五、充分发挥街铺的聚客作用，设计尽可能多的街铺以营造商业气氛