（赢商网报道）陈启宗今年已经65岁，作为香港恒隆（专题阅读）集团的掌门人，岁月在他外表上或多或少留下痕迹，闯过亚洲金融危机，随着香港楼市几经沉浮，又因进驻内地市场声名远播，却使其内心保持着一如既往的坚韧。

       许多人还记得他说过，“做商业房地产，兔子一定死、乌龟一定赢”，这是带有陈启宗标签的商业“慢”哲学。2012年，胆大心细的陈启宗在内地亮相，不过娱乐记者的镜头，将其投在了范冰冰身上，原因很简单——“内地影星我只认识范冰冰”，这样具有噱头的报道，却人们忘了，恒隆广场和范冰冰一样人见人爱，这句话的重点在恒隆广场。

香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗

       恒隆独门秘技：毛利率之高冠绝同行

       2014年，对于香港恒隆集团而言，是有所不同的。恒隆地产在7月底发布了今年的中期业绩报告，其中有绝对让商业地产同行艳羡的地方：营业额同比上升35%至44.57亿港元；租金收入还是占大块头，同比上升10%至35.56亿港元，占全部收入的74.92%；毛利率接近81%，也就是说港币100元的租金收入，其中的毛利达81元，毛利率之高冠绝同行。

      对于内地开发商而言，出身香港的恒隆，总给人“高大上”的感觉，又不免带些神秘。其实，只要回顾恒隆在内地市场的发展轨迹，就可以发现其商业运作的“生意经”。

      除了泛泛而谈的“只选好的，只做对的”的运营理念，从陈启宗正式踏出投资大陆的第一步，选择进入东方巴黎-上海，恒隆就只选择在最黄金及最具潜力的地段发展项目。

       比如，沈阳皇城恒隆广场位于商业及贸易中心中街路，济南恒隆广场所在处是被誉为“金街”的泉城路，天津恒隆广场在“全国十大著名商业街”之一的和平路，更不用提上海的恒隆广场和港汇恒隆广场。

      陈启宗曾说，世界上最不值钱的东西就是钱。这看似豪迈的语句中，其实包容着商业的智慧。如同恒隆地产只建世界级的大型商业综合体，而每一个项目在当地都是一件艺术品，这正正与万达广场“摊大饼”复制式的商业截然不同。

      如今，恒隆在内地八个城市共有十个项目，全都属世界级的商场或综合体。当中包括商场、办公楼、服务式公寓以及酒店等，这些在所有项工竣工后，恒隆地产的总楼面面积将超过450万平方米。

      在建筑世界级商业体的同时，能保持良性的负债水平，这就考验开发商的真本事，而恒隆是财务实力堪称业内奇葩！

      在很多开发商债台高筑时，恒隆偌大的1000亿人民币资产值，只有不足15亿人民币净负债，跟零负债没甚么分别。别人财困，恒隆有财力，购地的竞争也少得多，可捡到便宜的。过去两年买的昆明、武汉都是好例子。

       商界奇才陈南禄：教你打“逆境波”

       好的企业，必须拥有一批实力派的班子，香港被称为“商界奇才”的陈南禄，现任恒隆董事总经理，就是其中最中坚的人物。

      自2010年7月上任后，恒隆地产的年度租金收入由当年的约45亿港元跃升至2013年年底的超过66亿元。恒隆本年度的上半年租金收入超过35亿元，笔者尚且推算其于2014年度的整年租金收入有70亿元也不为过。若以此增幅推论，恒隆于三至四年内的租金收入超过100亿，实在不是难事。

       据悉，陈南禄之前拥有出色的管理国际航空公司的经验，并经历过97金融风暴、2003年沙士、以及9.11恐怖袭击等重大事故，惟其管理的航空公司依然屹立不倒。

       陈南禄在媒体前也经常带着一句话：要打“顺境波”，每人都懂，但在要在逆境中运筹帷幄，却非人人都可以做到。以他打“逆境波”的能力，相信恒隆地产在面对刻下的内地市道疲弱之势，比起很多其他发展商，应该更具有优势。

      据了解，恒隆班子，除了董事总经理以外，还有素来以稳健手法管理财务而如鱼得水的执行董事何孝昌，另外还有12位资历甚深的助理董事分别掌管恒隆地产的多个范畴。

      恒隆表示，除了管理人员以外，恒隆亦高度重视人才的管理及培训，其于2010年间只有2300多名员工，到2013年已有3800名员工。全部都有多个培训机会。

恒隆的“4+4+2+2”与EST计划

对于恒隆发展的未来，就不得不细数其“4+4+2+2”的项目计划。“4+4+2+2”是指目前恒隆正推进在建之四大项目：天津的恒隆广场、大连的恒隆广场、无锡的恒隆广场办公楼，以及沈阳的恒隆广场办公楼；推进设计策划中的四大项目：无锡的恒隆广场的服务式公寓、沈阳的恒隆广场的服务式公寓、昆明的恒隆广场以及武汉的恒隆广场；全面翻新上海的两大综合体：恒隆广场及港汇恒隆广场；全面翻新香港的两个核心物业：铜锣湾及山顶广场。

      对着这些项目，掌陀这架商业巨擘的董事长陈启宗表示，从2014年开始，为其制定了名为EST的计划。

      在去年年报中的“董事长致股东函”上，陈启宗就用了很大篇幅提及网上购物对商场的影响，并制定了一个名为EST的计划，意思是体验（Experience）、服务（Service）和科技               （Technology）。目标是善用先进的互联网及流动电话技术，为顾客提供前所未有的服务。2014年开始，恒隆便朝着这个方向发展。

       恒隆地产的总部位于香港渣打银行大厦，曾有人笑说，现时于中环区内最昂贵的两家中餐厅，除了酒店外，都是位于恒隆地产物业内的，他们便是卅二公馆及位于中环都爹利街一号上海滩店内的都爹利会馆。

       据赢商网记者了解，恒隆有达44%的租金收入源烈自香港。在2014年的中期业绩中，香港区的租金收上升了7%，这看似平淡，不过，千万别小看另一事实──恒隆正在积极投入资金，为香港的核心物业进行大幅改造及提升，这将大大提升物业的租金潜力。

      恒隆的另一战场--中国内地，由于经济放缓，高端消费下滑，市场十分关注商业地产商的业务表现。虽然反腐政策对高档零售销情带来短期负面影响，一线城市最为明显，但恒隆在内地的项目的表现却值得赞许。

       数据显示，截至2014年6月30日止6个月，内地租金收入上升14%至19.33亿港元，营业溢利上升10%至14.7亿港元。纵使不计入无锡的恒隆广场的新贡献，在奢侈品零售额下降及经济增长放缓之际，恒隆中国内地的物业租赁收入及溢利仍分别增长5%及4%。中国内地物业组合现占集团租金收入及营业溢利的比重分别达到54%及51%。

      恒隆也一度表示，品牌不再盲目地开店，而是选择在最好的地点开店，而恒隆的项目往往身处在最黄金的地段上，自然成为品牌的首选。

      约翰·列侬曾经说过，当我们正在为生活疲于奔命的时候，生活已经离我们而去。对于商业地产而言，在开发商风风火火在城市中快速掘金时，以陈启宗为首的恒隆地产，传递出一个商业“慢”哲学，是一种自信、一种责任感、一种不盲从，这是做事的态度，也是生活的态度，也就难怪恒隆广场和范冰冰一样人见人爱了！

      附：恒隆地产商业项目最新动态

      ☆引进H&M亚洲最大型全球旗舰店

      目前，恒隆（专题阅读）在铜锣湾的名店坊正进行全面的提升计划，现时正逐步推行行人路面优化工程，而全球最大时装零售商之一H&M将落户铜锣湾的恒隆中心，开设其于亚洲首间及最大型的全球旗舰店。

      旺角的雅兰中心于2013年完成大部份的内部翻新工程，商场现正进行外墙翻新工程，预计于2015件第一季完成。物业来年将计划进一步优化租户组合，包括增设复式店铺

此外，为游客所熟悉的山顶广场正计划兴建空中飞索，以进一步吸引人流及提升山顶广场的吸引力。

      ☆上海恒隆推出中国第一款会说话的购物袋

      上海的港汇恒隆广场及恒隆广场的零售总额较去年同期相约，可谓表现平稳，而两座商场的总租金收入亦较同期上升7%。目前，上海的两个商场也正持续进行优化租户计划，其中在上海的恒隆广场，香奈儿（Chanel）、普拉达（Prada）、Tod‘s、思琳（Celine）等多个品牌均即将扩充及进行翻新。恒隆广场在最近一个名为“TalkingFashion”计划中利用“OTO”的概念，在中国推出的第一款会说话的购物袋。

      港汇恒隆广场亦正进行租户优化计划，引进并扩充了多个品牌：FAIRTONGROUP旗下品牌MAXMARA于2007年11月1日入驻港汇恒隆广场一楼，于2014年3-4月进行扩铺工程，5月份重新开业，销售业绩同期提升了24%。该集团旗下另一品牌MAX&CO.于2009年5月份入驻二楼，2013年随着商场二楼品牌的整体提升调整，该品牌进行了同楼层的移位，调整后的销售业绩递增65%。

      MCM品牌2012年7月份入驻港汇恒隆广场一楼，店铺面积70平方米，每月销售业绩非常理想，随着一、二楼品牌的整体提升，为了创造更好的业绩表现，于2013年9月在二楼新开一个店铺，目前每月销售额更已突破200万元。

      ☆沈阳皇城恒隆广场客流量更上升23%

      沈阳的皇城恒隆广场自2010年开业后，首三年受到中街的路面修补工程影响，加上沈阳市民未适应全新的购物体验，确实也经历过一段颇艰辛的日子。目前该商场的出租率接近90%，而销售额更同比上升约15%。不仅如此，其客流量更上升23%，车辆数目上升22%，引进如Aape，MandarinDuck，Charhatt，ZooCoffee等年轻及高消费一族钟爱的品牌。

       沈阳另一综合体--市府恒隆广场，商场于2012年开幕后，积极提升硬件，包括翻新地板、外墙装饰及园景的LED灯光，这些氛围的提升都得到很好的反应。笔者有留意到，有些评论指市府恒隆广场的人流甚少，人气惨淡固然影响收入。但笔者却另有一番见解：市府恒隆广场从来也不是被设计为一个人山人海的商场，而是吸引一些有品味、享受舒适购物环境及追求时尚的东北地区顾客。这些客人并不是一般的白领俪人，亦不一定在周末购物，反而是平日自驾到市府，慢慢享受购物的乐趣。

      ☆济南恒隆广场日均客流6万人次

      济南的恒隆广场自2011年开业，出租率目前为85%，不过，其销售额却同比增长3%，而平均客流，也达至日均的6万人左右。国际著名皮具品牌MCM，选择于济南的恒隆广场开店，是山东区域唯一一家；另外，该商场目前也正积极引进与数家国际品牌，可望于年底前进一步提升商场的吸引力。

      ☆无锡、天津恒隆广场主打科技与体验牌

      无锡的恒隆广场可说是积极引入高科技的概念及独特的顾客体验，刚于八月初引入江苏省首家AppleStore苹果店、商場在无锡市开创了停车自助缴费的先河、每个楼层均设有触摸式导购系统，在2014年4月的“时光之索”FashionShow中，利用了恒隆南广场的明清古建筑城隍庙戏台作为元素，这在无锡是独一无二的。

      9月26日开幕的天津的恒隆广场将打造“O2O”与实体商场相结合的全新模式，将引入大量高质量的在线销售热门品牌，开设实体体验店，并结合在线资源开展营销活动，让当地消费者体验在线线下相结合的全新消费模式，将推出自助式停车收费系统。

      ☆恒隆进驻昆明拓展内地西南区

       恒隆进驻昆明，标志着集团进入中国内地西南地区拓展业务的重要里程碑。项目坐落于原昆明市政府大楼地块，是市中心商业区最繁华的黄金地段，亦稳踞规划中的中央商务区核心范围的核心圈。加上选址位处当地两条主要交通干道──北临东风东路，西至北京路，地点四通八达，得天独厚。

      ☆武汉恒隆广场绝佳时机拿地

      武汉的恒隆广场是糅合东西文化的现代建筑与设计典范。是恒隆进入华中地区的桥头堡。武汉的恒隆广场是迄今为止恒隆在内地购置的第二大土地，仅次于面积为9.2公顷的沈阳的市府恒隆广场地块。

      在购置武汉地块的七个月后，有发展商在附近购置了另一块面积相若，但无论地点、形状或获准用途均远比恒隆逊色的地块，其单位价格却比恒隆的高出一倍。这再次说明，恒隆购置地块的时机，连同武汉在内，都是绝佳的。