近日，苏州市住建局下发《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，特别注明：在取得商品房预售许可前，房地产开发企业不得收取任何预订款性质的费用，不得委托第三方以认筹、发放会员卡、网络团购等抵扣或优惠购房款的方式组织团购，售楼现场不得收取或变相收取与销售项目相关的费用。继去年成为全国首例对房产电商设限的城市后，苏州又成为了全国首个明确对电商参与楼盘提前蓄客说不的城市。

      根据媒体报道，目前房产电商收入，在房产垂直网站中占比较高，搜房2014年第二季度总营收1.682亿美金，而电商收入占比高达29%，这在房产网站当中非常普遍，一方面，是政府叫停房产电商的提前蓄客举动，另一方面，网站依靠电商收入节节攀高，这里面到底发生了什么事？

      目前的房产电商，主要分为首次开盘电商以及持续销售阶段电商，而问题多多的则是首开电商。

      首开电商乱象之一：变相收筹违规违法

      与传统意义上的电商不同，我们在购物网站买商品，从挑选、支付、发货、收货、评价，都是完全在网络上进行，尤其是支付，大部分网友都能操作，现在甚至扫扫二维码也能完成支付，极其方便，但如果是一套价格数百万的房子呢？你是否也能从容的通过网站进行完成所有支付步骤。

      于是，现在的房产电商，更像是过去的团购网站模式：购买优惠券，到售楼处享受一定的优惠，或者在售楼处现场，购买网站的会员等方式。而苏州住建局此次叫停的，就是针对首次开盘电商的违规收费问题。

为什么开发商极其热衷提前收费？其实道理非常简单，开发商在销售中的自主定价权较高，一般在申请预售许可证时，有一定周期，且为了后期利润，一般价格都定的比较高，高于实际成交价格。而提前收费，能帮开发商进行价格试探和提前锁定意向客群，但国家法律法规严格禁止提前任何意义的收费行为，而首开电商针对的提前收费，变相的钻了这个漏洞。

      除了带来潜在资金风险外，这种方式，也是对其他购房人的不公平，试想，开发商原本很低的预期被激发，看到所谓“电商”提前收筹的数量提升，房价自然也就水涨船高了。

      首开电商乱象之二：开发商、媒体、购房人三方利益受损

      开发商的正常销售阶段一般分为预热、蓄水、强销、尾盘四个阶段，从正常的操盘逻辑来看，一定的广告投放、多渠道的拓客来吸引自然来电、自然到访客户，最终转化成最终成交客户，而首次开盘，对于任何开发商而言，都是头等大事，综合渠道以及媒体的使用都是耗费巨大的人力物力，效果也是最好的。

      而本该正常投放其他媒体的费用，也变相的变成了电商的“佣金”，没有的正常广告投放，尤其对于传统媒体而言，这部分的损失是巨大的，也是不应该的。

      这也就意味着，所有的媒体平台，其实都为开发商的首次开盘贡献了自己的力量，而目前的很多首次开盘电商的方式，则是某一家网站进行独家房产电商，所有渠道的效果变成了一家的功劳，这也是为什么搜房转型新房产互联网平台中一个重要环节：一定要招聘售楼员的原因，因为所有售楼处，都是“效果”的入口，让作为甲方的开发商认可到所谓效果，一切都是值得的。这和互联网的流量转化理论是一个道理，售楼处的来访都是精准流量，转化效率自然高，效果自然好。

      但是显而易见，这种效果，真的是电商带来的吗？

      表面上的红火，带来的则是三方的互相伤害，我们来看看房产的生物链。

      开发商一般都是资本方，直接负责项目销售的，大部分都是职业经理人，按照职业道德，因为尽心尽力为聘请自己的公司努力工作，而这个岗位的收入自然不菲，本该不应该有一些非分的想法，实际过程中，则是另外一回事。

      首先是老板，作为老板，希望自己的项目热销，在近年来国家调控不断，楼市艰难的情况下，适当的降价，放弃一部分利润也是合理的市场行为。且操盘的职业经理人自己也有一定的权限。

      实际的情况下，市场是多变的，操盘者手中有两套价格，一个是正常的优惠后的案场售价，还有一份是真正的底价，为了销量，项目销售的经理人有时候会刻意放弃一部分合理的，原本属于老板的利润，促进销售。而这部分，则是老板的损失，积少成多。

      至于配合一些无效的所谓房产电商，由于本身网站流量低，效果不佳，与操盘的职业经理人之间勾兑效果比例，最终获得非法的收益，也是其中的一大潜规则。

      首开电商乱象之三： 房多多们真的是互联网思维吗？

      如果，你是公司的老板，你雇佣了一批员工，每个月给合理的薪水和福利，而他们却在为其他公司工作，你愿意吗？

      以房多多、好屋中国等类似的“垂直网站”，披着互联网的外衣，终于还是获得了资本的追逐，所谓的全民经纪人概念，就是他们所追捧的概念之一。

      这些经纪人，大多都是在职的中介公司员工，而这些房地产网站，自身并没有太多的买房人关注和访问，没有买房人访问？那如何转化，这里面则是中介公司的员工大显身手的时候了。

      原本应该为自己公司努力工作的中介员工，摇身一变成为各大电商“拓客”网站的免费员工，根据媒体报道，某些网站给予的回报是带一个客户进入案场100块报酬，如果客户成交则有丰厚的佣金，而很多的中介公司则为这些网站，每个月免费工资雇佣了一批“别人的员工”，而自身公司的客户资源流失、飞单，也见怪不怪了。除了因为端口费抵制搜房，而电商这方面的原因，自然也是不言而喻了。

      至于这些中介成交的费用，自然也不是这些电商网站给，同样是开发商买单，一样损失的是开发商公司和股东的利益，归根结底，房价上涨的助推手，以及买房人的合理利益，就是这样被瓜分的。

      每天，楼盘聚集区的售楼处门口，总会看到这些人的身影，起早贪黑，美其名曰帮助开发商“拓客”“截客”，实际上，这部分的成交，在首次开盘中，开发商的总体成交，这类的所占的比例根本不大。

      并且，因为电商进入售楼处后，带来本身项目精准到访数据的流失，最后这些数据成为这类网站的“大数据”卖点，一个针对资本市场的巨大故事，这又是开发商的作茧自缚了。你愿意自己的精准客户数据与周边竞品楼盘分享吗？

      摒弃乱象 房产电商依旧需要产品为王

      从目前房产电商的发展趋势来看，各大垂直网站的渠道化属性会非常明显，基于线上到线下的O2O模式会在很长一段时间内引领市场变化，而近期不管是搜房的房天下、乐居的合动力，我们都能看到未来垂直网站帮助开发商进行成交，而线上成交，以及纯粹意义上的房产电商时代，也将到来。

      对于开发商而言，面对互联网的变革，基于自身产品的定位、规划、开发、营销，以不变的产品，去打造基于互联网的口碑，以及利用互联网平台进行多元化的运营，才是根本，比如近期万科与淘宝利用淘宝账单抵房价，都是很好的互联网利用的尝试。

      对于房产的电商选择，电商网站们体现的渠道优势，应该是基于从网站访问量、用户的维护和转化，帮助买房人挑选到合适的房子，而不是为了商业利益损害买房人的合法权益，这方面，老牌的垂直网站都有一定的用户基础，需要更加深化做的是互联网平台和产品的创新，与其他网站的竞争只要是合理合法的尝试，我们都应该支持。

      试想，多家电商网站，在同一个项目，真正的对买房人推出很有诚意的优惠，谁的优惠最好，服务最到位。开发商的项目品质优秀的情况下，相信目前这样的首开房产电商乱象，也一定会被市场所摈弃，回归产品和服务本质，这恐怕也是大家最想看到的一天吧？